Eine Eigentumswohnung kann auf den ersten Blick perfekt wirken: gute Lage, gepflegte Räume, moderner Grundriss, passender Kaufpreis. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt aber nicht nur die eigenen vier Wände – er wird zugleich Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und beteiligt sich am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes. Dach, Fassade, Treppenhaus, Grundstück oder zentrale Gebäudetechnik sind deshalb finanziell genauso wichtig wie der Zustand der Wohnung selbst.
Warum ist der Wohnungskauf anders als der Kauf eines Hauses?
Beim Einfamilienhaus entscheiden Sie als Eigentümer grundsätzlich selbst über viele Maßnahmen am Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung gehört Ihnen dagegen nicht das gesamte Haus: Wohnungseigentum besteht vereinfacht aus dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Das bedeutet: Eine wunderschön renovierte Wohnung kann sich in einem Gebäude befinden, bei dem Dach, Heizungsanlage oder Fassade in den nächsten Jahren umfassend erneuert werden müssen – und an diesen Kosten können Sie beteiligt werden. Die Besichtigung sollte deshalb immer durch eine Prüfung der gesamten Wohnanlage und der WEG-Unterlagen ergänzt werden.
Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen
- Teilungserklärung
- Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- aktueller Wirtschaftsplan
- letzte Jahresabrechnung
- aktueller Vermögensbericht
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Beschlusssammlung
- Angaben zur aktuellen Erhaltungsrücklage
- Informationen über beschlossene oder geplante Sonderumlagen
- Energieausweis
- gegebenenfalls Verwaltervertrag und Hausordnung
Besonders hilfreich sind die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Drei Jahre sind keine gesetzlich vorgeschriebene Prüffrist, geben Käufern aber häufig einen guten Überblick darüber, welche Themen die Gemeinschaft beschäftigen. Zusätzlich sollte die Beschlusssammlung eingesehen werden – der Verwalter ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich verpflichtet, eine solche zu führen.
Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie legt fest, wie ein Grundstück beziehungsweise Gebäude in einzelne Einheiten und Miteigentumsanteile aufgeteilt wurde. Aus ihr und dem zugehörigen Aufteilungsplan lässt sich erkennen:
- welche Wohnung Sie tatsächlich kaufen,
- welche Räume dazugehören,
- welcher Keller der Wohnung zugeordnet ist,
- wie hoch der Miteigentumsanteil ist,
- welche Gebäudeteile Sondereigentum sind,
- was Gemeinschaftseigentum ist und
- ob besondere Nutzungsrechte bestehen.
Die Bundesnotarkammer empfiehlt Käufern ausdrücklich, Teilungserklärung und Aufteilungsplan bereits vor dem Kauf einzusehen. Wohnung, Keller, Garage oder Stellplatz sollten eindeutig den Angaben in Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch zugeordnet werden können.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung ist vereinfacht das Regelwerk der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt den Eigentümern, ihr Verhältnis untereinander in verschiedenen Bereichen durch Vereinbarungen näher zu regeln beziehungsweise von gesetzlichen Regelungen abzuweichen. Sie kann Regelungen enthalten zu:
- Stimmrechten,
- Kostenverteilung,
- Nutzung der Wohnungen,
- gewerblicher Nutzung,
- Nutzung gemeinschaftlicher Flächen,
- Instandhaltung bestimmter Gebäudeteile,
- Stellplätzen und Gartenflächen oder
- Zustimmungserfordernissen beim Verkauf.
Käufer sollten die Gemeinschaftsordnung deshalb nicht als unwichtigen Anhang betrachten: Eine Regelung kann später ganz konkret bestimmen, was Sie mit Ihrer Wohnung dürfen und welche Kosten Sie tragen müssen.
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich die Räume der jeweiligen Wohnung sowie bestimmte Bestandteile, die verändert oder beseitigt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer Eigentümer unzulässig zu beeinträchtigen. Andere Teile des Gebäudes gehören dagegen als Gemeinschaftseigentum der gesamten WEG.
Das ist finanziell besonders relevant: Wird eine größere Maßnahme am Gemeinschaftseigentum erforderlich, werden die Kosten grundsätzlich von der Gemeinschaft getragen und nach den geltenden Verteilungsregeln verteilt. Nach § 16 WEG erfolgt die Kostentragung grundsätzlich entsprechend den Miteigentumsanteilen; für bestimmte Kosten können abweichende Verteilungen beschlossen werden.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht ermöglicht einem bestimmten Eigentümer die alleinige Nutzung einer Fläche, die rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört – typischerweise Gartenflächen, Terrassenbereiche, Stellplätze oder bestimmte Außenflächen. Ein Garten hinter einer Erdgeschosswohnung gehört also nicht automatisch ausschließlich dem Eigentümer dieser Wohnung.
Interessant ist dabei nicht nur, wer den Garten benutzen darf, sondern auch: Wer muss ihn pflegen? Wer trägt Kosten? Dürfen Gartenhaus, Terrasse oder Sichtschutz verändert werden? Solche Regelungen können sich aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder späteren Beschlüssen ergeben.
Was ist das Hausgeld?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt regelmäßig Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Grundlage ist der Wirtschaftsplan: Nach § 28 WEG stellt der Verwalter für das Kalenderjahr einen Plan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, über dessen Vorschüsse die Eigentümer anschließend beschließen. Das Hausgeld kann Positionen enthalten für:
- Wasser und Abwasser, Versicherungen, Hausmeister,
- Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Müllentsorgung,
- Verwaltung, Wartung gemeinschaftlicher Anlagen und
- die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Ist ein niedriges Hausgeld automatisch gut?
Nein. Ein auffällig niedriges Hausgeld kann bedeuten, dass nur wenig Geld für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen zurückgelegt wird. Umgekehrt ist ein höheres Hausgeld nicht automatisch negativ, wenn darin umfangreiche Leistungen und eine angemessene Rücklagenbildung enthalten sind. Entscheidend ist zum Beispiel: Welche Leistungen sind enthalten? Wie hoch ist die Zuführung zur Rücklage? Gibt es einen Aufzug? Wie wird geheizt? Sind größere Reparaturen absehbar?
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Der verbreitete Begriff lautet Instandhaltungsrücklage; das Wohnungseigentumsgesetz spricht heute von der Erhaltungsrücklage. Die Gemeinschaft sammelt damit Geld an, um zukünftige Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum finanzieren zu können – etwa an Dach, Fassade, Heizungsanlage, Leitungen, Treppenhaus oder Aufzug. Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 WEG zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht. 50.000 Euro können bei einem kleinen Gebäude sehr komfortabel sein – bei einer großen, sanierungsbedürftigen Wohnanlage dagegen schnell zu wenig. Käufer sollten die Rücklage immer in Relation betrachten zu Alter und Größe des Gebäudes, technischer Ausstattung, Zustand von Dach, Fenstern, Fassade, Leitungen und Heizung sowie zu bereits geplanten Maßnahmen.
Wichtiger als „Wie viel Geld liegt auf dem Konto?“ ist daher: „Reicht die vorhandene Rücklage für die absehbaren Maßnahmen?“ Der Verwalter muss nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen, aus dem unter anderem der Stand der Rücklagen hervorgeht – für Kaufinteressenten besonders interessant.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Wilhelmshaven
Eine Eigentumswohnung wird für 215.000 Euro angeboten, das Hausgeld beträgt 320 Euro monatlich. Die Wohnung macht einen gepflegten Eindruck und wurde vor einigen Jahren modernisiert. In den Unterlagen zeigt sich jedoch: Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft beträgt 70.000 Euro, während in einem Protokoll eine mögliche Dachsanierung mit rund 130.000 Euro diskutiert wird.
- 130.000 Euro Sanierungskosten
- – 70.000 Euro vorhandene Rücklage
- = 60.000 Euro möglicher zusätzlicher Finanzierungsbedarf
Würde dieser Betrag beispielhaft nach Miteigentumsanteilen verteilt und entfielen sieben Prozent auf die Wohnung, ergäbe das rechnerisch eine Beteiligung von 4.200 Euro. Die tatsächliche Kostenverteilung hängt allerdings von den Vereinbarungen und Beschlüssen der jeweiligen WEG ab – genau deshalb können die Unterlagen den wirtschaftlichen Wert einer Wohnung erheblich beeinflussen.
Was ist eine Sonderumlage?
Reicht das vorhandene Geld der Gemeinschaft für eine notwendige Ausgabe nicht aus, kann sie zusätzliche Zahlungen der Eigentümer beschließen – üblicherweise als Sonderumlage bezeichnet. Notwendig werden kann das etwa bei Dach- und Fassadensanierungen, dem Austausch der Heizungsanlage, größeren Schäden oder der Sanierung einer Tiefgarage.
Für Käufer sind drei Fragen entscheidend:
- Ist bereits eine Sonderumlage beschlossen?
- Wird aktuell über eine Sonderumlage gesprochen?
- Sind Sanierungen absehbar, für die die vorhandene Rücklage wahrscheinlich nicht ausreicht?
Gerade die zweite und dritte Frage findet man häufig nicht im Exposé – dafür sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen besonders wertvoll. Eine bereits beschlossene oder unmittelbar bevorstehende Sonderumlage sollte vor dem Kauf ausdrücklich geklärt und im Kaufvertrag eindeutig zwischen Käufer und Verkäufer geregelt werden.
Warum sind die Protokolle der Eigentümerversammlungen so wichtig?
In den Protokollen sehen Sie häufig, worüber die Gemeinschaft tatsächlich spricht. Wir empfehlen, mindestens die letzten drei Eigentümerversammlungen anzusehen und besonders auf Begriffe zu achten wie: Dachsanierung, Fassade, Feuchtigkeit, Heizung, Fenster, Balkone, Leitungen, Tiefgarage, Aufzug, Gutachten, Sonderumlage, Rücklage, Angebote einholen, Sanierung, Rechtsstreit und Zahlungsrückstände.
Ein einzelner Hinweis muss nicht problematisch sein. Taucht ein Thema allerdings über mehrere Jahre immer wieder auf, ohne gelöst zu werden, sollten Käufer genauer nachfragen. Zusätzlich ist die Beschlusssammlung wichtig: Dort werden gefasste Beschlüsse dokumentiert, sodass sich erkennen lässt, ob eine größere Sanierung bereits beschlossen wurde.
Auch die Eigentümergemeinschaft selbst anschauen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist dauerhaft auf gemeinsame Entscheidungen angewiesen. Fragen Sie deshalb: Gibt es einen professionellen Verwalter? Seit wann betreut er die Anlage? Finden regelmäßig Eigentümerversammlungen statt? Werden notwendige Reparaturen zeitnah beschlossen? Gibt es wiederkehrende Konflikte, größere Hausgeldrückstände oder laufende Rechtsstreitigkeiten?
Nach § 18 WEG hat jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Als Kaufinteressent sollten Sie den Verkäufer bitten, Ihnen die relevanten Unterlagen rechtzeitig zur Verfügung zu stellen.
Welche Rolle spielt die Kostenverteilung?
Nach dem gesetzlichen Grundsatz tragen Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen; für bestimmte Kosten können jedoch andere Verteilungen beschlossen oder vereinbart sein. Gehen Sie deshalb nicht davon aus: „Meine Wohnung hat acht Prozent der Wohnfläche, also zahle ich immer acht Prozent.“ Gerade bei größeren Einheiten, Gewerbeflächen, Aufzügen, Tiefgaragen oder getrennten Gebäudeteilen lohnt sich ein genauer Blick in Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse.
Die Wohnung ist renoviert – das Gebäude aber nicht
Ein typisches Risiko beim Wohnungskauf: Neue Böden, neue Küche, neues Bad, frisch gestrichene Wände – und gleichzeitig sind am Gebäude größere Investitionen notwendig. Achten Sie bei der Besichtigung deshalb auch auf Dach, Fassade, Keller, Feuchtigkeit, Treppenhaus, Fenster, Balkone, Heizungsanlage, Leitungen, Aufzug, Tiefgarage und Außenanlagen. Eine modernisierte Wohnung macht aus einem sanierungsbedürftigen Gebäude keine sorgenfreie Immobilie.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Hausgeld besonders genau prüfen
Wer die Wohnung vermieten möchte, sollte das Hausgeld genau analysieren – nicht jede Position kann auf einen Mieter umgelegt werden. Verwaltungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sind wirtschaftlich vom Eigentümer zu tragen. Für Kapitalanleger ist deshalb nicht nur die mögliche Kaltmiete interessant, sondern vor allem: Welche Einnahmen bleiben nach den nicht umlagefähigen Kosten tatsächlich übrig?
Warnzeichen bei einer Eigentumswohnung
- Sehr geringe Rücklage bei einem älteren Gebäude: Wie sollen größere Reparaturen finanziert werden?
- Mehrfach verschobene Sanierungen: Vertagte Arbeiten werden später oft umfangreicher.
- Geplante Sonderumlagen: Diese gehören in die Kaufpreis- und Finanzierungsrechnung.
- Unklare Sondernutzungsrechte: Garten, Stellplatz oder Terrasse sollten eindeutig zugeordnet sein.
- Häufige Streitigkeiten: Dauerhafte Konflikte erschweren notwendige Entscheidungen.
- Hohes Hausgeld ohne nachvollziehbare Leistungen – ebenso wie ein ungewöhnlich niedriges.
Checkliste: Diese Punkte vor dem Wohnungskauf prüfen
- Teilungserklärung vollständig gelesen
- Gemeinschaftsordnung geprüft
- Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Wohnung verglichen
- Keller, Garage und Stellplatz rechtlich eindeutig zugeordnet
- Sondernutzungsrechte geprüft
- aktuellen Wirtschaftsplan angesehen
- Höhe und Zusammensetzung des Hausgeldes geprüft
- letzte Jahresabrechnung und aktuellen Vermögensbericht eingesehen
- Höhe der Erhaltungsrücklage bekannt
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen gelesen
- Beschlusssammlung geprüft
- beschlossene Sonderumlagen geklärt und geplante Sanierungen erfragt
- Zustand des Gemeinschaftseigentums geprüft
- Kostenverteilung innerhalb der WEG verstanden
- mögliche zusätzliche Kosten in der Finanzierung berücksichtigt
Welche drei Unterlagen sind besonders wichtig?
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Sie zeigen, was Sie tatsächlich erwerben und welche Regeln gelten.
- Protokolle und Beschlusssammlung: Sie zeigen, was in der Wohnanlage passiert und was bereits beschlossen wurde.
- Wirtschaftsplan, Vermögensbericht und Erhaltungsrücklage: Sie geben Aufschluss über die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft.
Zusammen vermitteln diese Unterlagen häufig ein deutlich vollständigeres Bild als das Exposé allein.
Eigentumswohnung kaufen: Nicht nur die Wohnung bewerten
Sie kaufen nicht nur eine Wohnung – Sie kaufen sich auch in eine Eigentümergemeinschaft und in den Zustand des gesamten Gebäudes ein. Eine hochwertige Einbauküche lässt sich austauschen, ein schöner Fußboden erneuern. Eine anstehende Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung betrifft dagegen die gesamte Gemeinschaft und kann deutlich größere Kosten verursachen.
Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin nicht nur Wohnfläche, Lage und Ausstattung, sondern ebenso Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausgeld, Rücklage, Eigentümerbeschlüsse und geplante Sanierungen.