Morgens zum Deich, nachmittags an den Strand und gleichzeitig mit Feriengästen Einnahmen erzielen: Eine Ferienwohnung an der Nordsee verbindet für viele Käufer Kapitalanlage und persönlichen Freizeitwert. Eine Ferienimmobilie ist jedoch keine Kapitalanlage, deren Wirtschaftlichkeit sich allein aus Kaufpreis und einer möglichen Wochenmiete ableiten lässt.
Ferienimmobilie kaufen: Lage allein reicht nicht
Bei einer klassischen vermieteten Eigentumswohnung lässt sich die mögliche Jahresmiete vergleichsweise einfach abschätzen. Bei einer Ferienwohnung sieht das anders aus: Die Einnahmen verändern sich abhängig von Saison, Ferienzeiten, Ausstattung, Wetter, Lage, Aufenthaltsdauer und Wettbewerb. Eine Wohnung, die im Juli nahezu durchgehend vermietet ist, kann im November mehrere Wochen leer stehen.
Die wichtigste Kennzahl lautet deshalb nicht „Was kostet eine Woche im Sommer?“, sondern: „Welchen realistischen Jahresumsatz kann die Immobilie erzielen?“ Erst aus dem gesamten Jahr lässt sich eine belastbare Rendite ableiten.
Wie berechnet man die Auslastung einer Ferienwohnung?
Die Auslastung zeigt, wie viele der tatsächlich zur Vermietung angebotenen Tage gebucht wurden: bezahlte Übernachtungstage ÷ angebotene Vermietungstage × 100. Wird eine Ferienwohnung an 330 Tagen angeboten und davon an 180 Tagen gebucht, ergibt das rund 54,5 Prozent Auslastung. Die übrigen Tage entfallen auf Leerstand, Reinigungs- und Wartungszeiten oder bewusst blockierte Zeiträume.
Eigennutzung sollte dabei separat betrachtet werden. Wer seine Wohnung vier Wochen im Sommer selbst nutzen möchte, verzichtet möglicherweise gerade auf die wirtschaftlich attraktivsten Vermietungstage.
Warum die Nordsee besonders saisonabhängig kalkuliert werden sollte
Schillig bietet einen ausgeprägten Strandstandort mit Sandstrand, Wassersport und familienorientierten Angeboten. Horumersiel verbindet dagegen den Grünstrand mit einem gewachsenen Ortskern mit Geschäften, Cafés und Gastronomie. Das Wangerland insgesamt vermarktet neben den Stränden auch Radwege, Wattenmeer und Camping.
Diese touristische Infrastruktur ist für Ferienvermieter interessant, bedeutet aber nicht, dass jeder Standort dieselbe Auslastung erreicht. Bei der Kalkulation sollten deshalb unterschiedliche Preise für Haupt- und Nebensaison angesetzt werden. Eine Rechnung mit 365 vermieteten Tagen oder einem ganzjährig gleich hohen Übernachtungspreis wäre kaum eine sinnvolle Entscheidungsgrundlage.
Rendite einer Ferienwohnung realistisch berechnen
Ein typischer Fehler besteht darin, lediglich die möglichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis zu teilen. Für eine realistische Kalkulation sollten auch Kaufnebenkosten und laufende Aufwendungen einbezogen werden.
Beispiel: Eine Ferienwohnung an der friesischen Nordseeküste kostet 260.000 Euro. Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, möglicher Maklercourtage und weiteren Anschaffungskosten werden rund 290.000 Euro investiert. Die Wohnung erzielt durchschnittlich 115 Euro je vermieteter Nacht und wird an 180 Nächten gebucht:
- 180 Nächte × 115 Euro = 20.700 Euro Jahresumsatz
- 20.700 Euro ÷ 290.000 Euro = rund 7,1 Prozent Bruttorendite
Das klingt attraktiv – aber 7,1 Prozent sind noch nicht die tatsächliche Rendite.
Welche Kosten müssen von den Einnahmen abgezogen werden?
Von den Mieteinnahmen gehen je nach Objekt Kosten ab für Vermietungsagentur beziehungsweise Buchungsplattform, Reinigung und Wäsche, Strom und Heizung, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung, den Ersatz von Möbeln und Ausstattung sowie nicht auf Gäste umlegbare Kosten. Bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld und mögliche Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.
Stark vereinfacht für unser Beispiel:
- Jahresumsatz: 20.700 Euro
- – 4.140 Euro auf Vermietung und Vermittlung
- – 5.500 Euro auf laufende Kosten, Rücklagen, Verwaltung und Sonstiges
- = 11.060 Euro vor Finanzierung und Steuern
Bezogen auf die beispielhaften Anschaffungskosten von 290.000 Euro entspricht das nur noch rund 3,8 Prozent. Genau deshalb sollten Werbeaussagen wie „7 Prozent Rendite“ immer hinterfragt werden: brutto oder tatsächlich nach laufenden Objektkosten?
Finanzierung verändert die Rechnung zusätzlich
Wird die Ferienimmobilie finanziert, müssen Zinsen und Tilgung berücksichtigt werden. Für die Objektrendite betrachtet man die Immobilie zunächst unabhängig von der konkreten Finanzierung; für den persönlichen Cashflow ist anschließend entscheidend, welche monatlichen Darlehensraten tatsächlich gezahlt werden müssen. Ein Objekt kann deshalb auf dem Papier eine positive Rendite erzielen und trotzdem monatlich zusätzliches Geld vom Eigentümer benötigen.
Gerade bei einer Ferienimmobilie sollte die Finanzierung nicht auf der Annahme einer nahezu vollständigen Auslastung aufgebaut werden. Ein finanzieller Puffer für schwächere Jahre, Reparaturen und kurzfristige Leerstände ist sinnvoll.
Besonders wichtig ist außerdem, echte Daten der konkreten Immobilie zu erhalten. Wurde das Objekt bereits touristisch vermietet, sollten Käufer die tatsächlich erzielten Übernachtungspreise und Belegungszahlen der vergangenen Jahre prüfen. Ein theoretischer Preis aus einem Buchungsportal sagt wenig darüber aus, wie häufig die Wohnung tatsächlich zu diesem Preis gebucht wurde.
Horumersiel, Schillig oder Dangast: Welcher Standort eignet sich?
Den einen besten Standort für eine Ferienimmobilie in Friesland gibt es nicht – die Orte sprechen unterschiedliche Urlaubswünsche an.
Schillig: Strandlage im Vordergrund
Schillig ist besonders stark durch den direkten Nordseestrand geprägt; die offizielle Tourismusinformation hebt Sandstrand, Wattenmeer, Wassersport und Angebote für Familien hervor. Für Ferienimmobilien können deshalb kurze Wege zum Strand und eine familiengerechte Ausstattung interessant sein. Zwischen unmittelbarer Strandnähe und einer Randlage können allerdings wenige hundert Meter bereits einen Unterschied für die Vermietbarkeit machen.
Horumersiel: Ort und touristische Infrastruktur
Horumersiel bietet neben dem Grünstrand einen stärker ausgeprägten Ortskern – unter anderem die Goldstraße mit Geschäften, Cafés und Restaurants sowie die Lage zwischen Schillig und Hooksiel. Für Gäste, die auch außerhalb eines reinen Strandtages kurze Wege wünschen, kann das attraktiv sein.
Dangast: Nordseebad am Jadebusen
Dangast gehört zur Stadt Varel und verfügt über einen etablierten touristischen Unterkunftsmarkt mit Ferienwohnungen, Ferienhäusern, Hotels, Pensionen und Privatzimmern. Die örtliche Tourismusorganisation beschreibt Dangast insbesondere über die Verbindung von Wattenmeer, Natur, Kunst und Kultur. Auch hier gilt: Meerblick, Strandnähe, Parkplatz, Balkon oder Terrasse, Größe, Barrierearmut und Ausstattungsqualität beeinflussen die Vermietbarkeit erheblich.
Der wichtigste Punkt vor dem Kauf: Ist Ferienvermietung überhaupt erlaubt?
Bevor Sie über Auslastung und Rendite rechnen, sollten Sie eine grundlegendere Frage beantworten: Darf diese konkrete Immobilie rechtlich als Ferienwohnung genutzt werden? Eine vorhandene Küche und ein Inserat auf einer Buchungsplattform sind dafür kein ausreichender Nachweis.
Entscheidend können der Bebauungsplan, die genehmigte Nutzung des Gebäudes, die Baunutzungsverordnung und weitere kommunale Regelungen sein. Die Gemeinde Wangerland veröffentlicht ihre rechtskräftigen Bebauungspläne online; die Planungsunterlagen für Bereiche in Horumersiel und Schillig beschäftigen sich ausdrücklich mit dem Verhältnis von Dauerwohnen, Zweitwohnungen und Feriennutzungen. Auch die Stadt Varel hat speziell für Dangast Informationen zur baurechtlichen Zulässigkeit von Ferienwohnungen veröffentlicht.
Bebauungsplan vor Kaufvertrag prüfen
Ein Bebauungsplan kann festlegen, welche Nutzungsarten in einem bestimmten Gebiet erlaubt sind – etwa ein Unterschied zwischen Dauerwohnen, Ferienwohnen und touristischer Nutzung. Die Regelungen können innerhalb eines Ferienortes sogar von Straße zu Straße unterschiedlich sein. Vor dem Notartermin sollte deshalb geprüft werden:
- Welche Nutzung ist für das Grundstück vorgesehen?
- Welche Nutzung wurde für die konkrete Wohnung beziehungsweise das Gebäude genehmigt?
- Gibt es Einschränkungen für Ferienwohnungen?
- Handelt es sich rechtlich überhaupt um Wohnraum oder um eine ausschließlich touristisch nutzbare Einheit?
Zweckentfremdung: Niedersachsen erlaubt kommunale Regelungen
Zusätzlich zum Bauplanungsrecht können Regeln zur Zweckentfremdung von Wohnraum relevant sein. Das Niedersächsische Wohnraum-Zweckentfremdungsgesetz ermöglicht Gemeinden bei bestehendem Wohnraummangel, bestimmte Zweckentfremdungen durch kommunale Satzung genehmigungspflichtig zu machen; solche Satzungen sind zeitlich befristet.
Wangerland hat in der Vergangenheit eine entsprechende Zweckentfremdungssatzung veröffentlicht und stellt Unterlagen zur Beantragung einer Ferienwohnungsnutzung bereit. Weil solche Regelungen geändert oder neu gefasst werden können, sollte unmittelbar vor dem Kauf der aktuelle Stand bei der Gemeinde geprüft werden. Baurecht und Zweckentfremdungsrecht sind dabei zwei unterschiedliche Prüfungen.
Zweitwohnungssteuer an der Nordsee
Ein weiterer Kostenpunkt kann die Zweitwohnungssteuer sein. Sie wird von den jeweiligen Kommunen geregelt und unterscheidet sich deshalb von Ort zu Ort. Die Gemeinde Wangerland hat ihre Zweitwohnungssteuersatzung zum 1. Januar 2026 neu gefasst; nach der veröffentlichten Satzung beträgt der Steuersatz seitdem 7,3 Prozent des dort festgelegten Steuermaßstabs. Auch die Stadt Varel erhebt eine Zweitwohnungssteuer und stellt dazu eigene Informationen und eine kommunale Satzung bereit.
Zweitwohnungssteuer ist dabei nicht dasselbe wie Grundsteuer, Einkommensteuer oder Gästebeitrag – es handelt sich um unterschiedliche Abgaben mit unterschiedlichen Voraussetzungen.
Muss jede vermietete Ferienwohnung Zweitwohnungssteuer zahlen?
Nicht jede als Kapitalanlage erworbene Ferienimmobilie lässt sich steuerlich gleich behandeln. Entscheidend ist unter anderem, ob die Immobilie dem Eigentümer auch für den persönlichen Lebensbedarf zur Verfügung steht oder ausschließlich zur Fremdvermietung bestimmt ist. Maßgeblich sind die konkrete kommunale Satzung und die tatsächliche Gestaltung – das gilt ebenso bei Vermietungsverträgen, in denen die Eigennutzung ausgeschlossen oder begrenzt wird.
Gästebeitrag nicht mit Zweitwohnungssteuer verwechseln
In touristischen Gemeinden können zusätzlich Gästebeiträge anfallen. Im Wangerland ist der Gästebeitrag eine kommunale Abgabe zur Finanzierung touristischer Infrastruktur; die Wangerland Touristik GmbH nimmt ihn im Auftrag der Gemeinde entgegen. Bei der Vermietung sollte vorab geklärt werden, welche Melde-, Abrechnungs- und Informationspflichten der Vermieter übernimmt.
Eigenverwaltung oder Vermietungsagentur?
Wer nicht direkt an der Nordsee lebt, unterschätzt schnell den organisatorischen Aufwand. Zwischen zwei Gästen müssen Reinigung, Wäsche, Schlüsselübergabe, Schadenskontrolle und gegebenenfalls kleinere Reparaturen organisiert werden – dazu kommen Buchungsanfragen, Preissteuerung und Gästekommunikation.
Bei Eigenverwaltung behält der Eigentümer die größtmögliche Kontrolle über Preise, Buchungszeiträume und Eigennutzung, trägt aber einen erheblichen Teil des Aufwands selbst. Eine Vermietungsagentur kann Vermarktung, Buchungsabwicklung und teilweise Gästebetreuung übernehmen; dafür fallen Provisionen oder feste Gebühren an. Welche Variante wirtschaftlich besser ist, hängt nicht nur vom Prozentsatz der Provision ab: Eine Agentur mit höherer Auslastung kann trotz Provision attraktiver sein als eine schlecht ausgelastete Eigenverwaltung.
Was ist ein Vermietungspool?
Bei manchen Ferienanlagen existieren Vermietungspools: Die Vermietungsergebnisse mehrerer Wohnungen werden nach einem vertraglich festgelegten Schlüssel auf die beteiligten Eigentümer verteilt. Das kann Einnahmeschwankungen reduzieren, der Vertrag sollte aber genau geprüft werden – wie werden Einnahmen verteilt, welche Kosten werden vorab abgezogen, ist Eigennutzung erlaubt, wie werden Preise festgelegt und wie kann der Pool gekündigt werden?
Eigennutzung: Der schönste Vorteil kann die Rendite reduzieren
Viele Käufer möchten ihre Ferienwohnung nicht ausschließlich als Kapitalanlage nutzen. Das ist möglich, wenn die rechtliche Nutzung es zulässt – wirtschaftlich sollten diese Wochen jedoch nicht als kostenloser Urlaub betrachtet werden. Wer zwei Wochen während der Sommerferien selbst in seiner Wohnung verbringt, verzichtet auf besonders ertragreiche Vermietungszeiträume. Für eine ehrliche Renditerechnung sollte deshalb mit dem Mietumsatz gerechnet werden, der nach Abzug der eigenen Nutzungstage noch erreichbar ist.
Eigennutzung hat auch steuerliche Folgen
Einnahmen aus der Vermietung gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Bei Ferienwohnungen unterscheidet die Finanzverwaltung jedoch zwischen ausschließlicher Fremdvermietung und einer Mischung aus Vermietung und Eigennutzung. Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und während der übrigen Zeit zur Vermietung bereitgehalten, kann grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Unterschreitet die tatsächliche Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit ohne besondere Vermietungshindernisse erheblich – nach der finanzgerichtlichen Rechtsprechung mindestens um 25 Prozent –, kann eine zusätzliche Überschussprognose erforderlich werden.
Die Finanzverwaltung behandelt eigene Aufenthalte sowie eine unentgeltliche Überlassung an andere Personen grundsätzlich als Selbstnutzung. Aufwendungen, die sowohl Vermietung als auch Eigennutzung betreffen, können entsprechend den jeweiligen Zeiträumen aufzuteilen sein. Vereinfacht: Private Urlaubstage lassen sich steuerlich nicht so behandeln, als wäre die Wohnung in dieser Zeit vermietet worden.
Auch Umsatzsteuer kann zum Thema werden
Bei kurzfristiger Vermietung von Ferienunterkünften können umsatzsteuerliche Fragen entstehen. Die kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerlich anders behandelt als die klassische langfristige Wohnraumvermietung; das Bundesfinanzministerium führt Ferienwohnungen ausdrücklich bei den kurzfristigen Beherbergungsleistungen auf. Ob tatsächlich Umsatzsteuer abgeführt werden muss, hängt von der konkreten Situation ab und sollte steuerlich geprüft werden – insbesondere, wenn mehrere Ferienobjekte betrieben oder zusätzliche Leistungen angeboten werden.
Diese Zahlen sollten Sie vor dem Kauf kennen
- tatsächlicher Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten,
- reale Übernachtungspreise nach Saison,
- tatsächliche Belegung der vergangenen Jahre, sofern vorhanden,
- Vermittlungs- und Plattformkosten,
- laufende Nebenkosten und Hausgeld,
- erwartete Instandhaltung und Möblierungsreserve,
- kommunale Abgaben einschließlich möglicher Zweitwohnungssteuer,
- zulässige und geplante Eigennutzung,
- Finanzierungsrate sowie
- rechtlich zulässige Feriennutzung.
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich die WEG prüfen
Handelt es sich bei der Ferienimmobilie um eine Eigentumswohnung, kommen weitere Unterlagen hinzu: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können für die Nutzung der Einheit wichtige Regelungen enthalten. Gleichzeitig sollten Käufer Hausgeld, Erhaltungsrücklage, geplante Sanierungen und mögliche Sonderumlagen prüfen. Auch eine gut vermietete Ferienwohnung verliert wirtschaftlich an Attraktivität, wenn kurz nach dem Kauf eine hohe Sonderumlage für Dach oder Fassade fällig wird.
Neubau oder Bestandsobjekt?
Eine neue Ferienwohnung kann mit moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und zunächst geringerem Sanierungsrisiko punkten – dafür liegen die Kaufpreise häufig höher. Bei Bestandsimmobilien wirkt der Einstiegspreis attraktiver; dafür sollte besonders auf energetischen Zustand, Fenster, Dach, Heizung und mögliche Modernisierungen geachtet werden. Bei einer Eigentumswohnung entstehen die entscheidenden Kosten oft am Gemeinschaftseigentum.
Was macht eine gute Ferienimmobilie aus?
Eine erfolgreiche Ferienwohnung muss nicht luxuriös sein – entscheidend ist, dass sie zu einer klaren Zielgruppe passt. Für Familien können mehrere Schlafmöglichkeiten, Parkplatz und praktische Ausstattung entscheidend sein; Paare achten stärker auf Balkon, Terrasse, hochwertige Ausstattung und Nähe zu Gastronomie oder Strand; für ältere Gäste können Aufzug, ebenerdiger Zugang und kurze Wege wichtiger sein.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht „Gefällt mir die Wohnung?“, sondern: „Warum sollte ein Gast genau diese Wohnung buchen?“
Ferienimmobilie in Friesland: Erst rechnen, dann verlieben
Eine Ferienimmobilie an der Nordsee kann Vermietungseinnahmen erzielen, langfristig Vermögen aufbauen und gleichzeitig die Möglichkeit bieten, selbst Zeit an der Küste zu verbringen. Gerade diese emotionale Komponente kann jedoch dazu führen, dass Käufer wirtschaftliche Risiken unterschätzen. Die Reihenfolge sollte deshalb immer lauten: zulässige Nutzung prüfen → realistische Auslastung bestimmen → sämtliche Kosten kalkulieren → Finanzierung rechnen → erst danach kaufen.
Zum Schluss hilft eine einfache Frage: Soll die Immobilie hauptsächlich Geld verdienen oder hauptsächlich Ihr eigener Rückzugsort an der Nordsee sein? Beides lässt sich verbinden, die Gewichtung beeinflusst jedoch fast jede weitere Entscheidung. Beide Modelle können sinnvoll sein – sie sollten nur nicht miteinander verwechselt werden.