Prüfen Sie vor einem Hauskauf nicht nur die angegebene Quadratmeterzahl, sondern auch Berechnungsmethode, Raumaufstellung und Genehmigungsstand. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Dachschrägen und Terrassen nur anteilig; klassische Kellerräume gehören nicht zur Wohnfläche. Eine Flächenangabe nach DIN 277 ist damit nicht ohne Weiteres vergleichbar. Welche Fläche der Verkäufer vertraglich schuldet, muss beim Kauf gesondert geklärt werden.
Warum dieselbe Immobilie verschiedene Flächenangaben haben kann
Ein Haus wird mit 140 Quadratmetern beworben, der Grundriss nennt 128 Quadratmeter. Möglicherweise beziehen sich die Angaben auf verschiedene Flächenbegriffe, Berechnungszeitpunkte oder Gebäudeteile. Für Ihre Entscheidung brauchen Sie eine nachvollziehbare Zuordnung.
Fragen Sie deshalb zuerst nach der vollständigen Wohnflächenberechnung. Sie sollte jeden Raum, die zugrunde gelegten Maße, Abzüge und Anrechnungsfaktoren erkennen lassen. Klären Sie außerdem, wer die Berechnung erstellt hat und ob spätere Anbauten, Dachausbauten oder Grundrissänderungen darin berücksichtigt sind. Eine einzelne Summe auf der Exposéseite reicht für einen belastbaren Vergleich nicht.
Dachschrägen und Terrasse nach der Wohnflächenverordnung
Bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung werden Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe vollständig angerechnet. Zwischen einem Meter und weniger als zwei Metern zählt die Hälfte, unter einem Meter nichts. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehen grundsätzlich mit einem Viertel, höchstens mit der Hälfte ihrer Grundfläche ein. Die Ausnahme von der Viertelanrechnung sollte nachvollziehbar begründet sein. § 4 Wohnflächenverordnung
Fiktives Rechenbeispiel: Ein Dachzimmer besitzt 24 Quadratmeter Bodenfläche. Davon liegen 12 Quadratmeter im voll anrechenbaren Bereich, 8 Quadratmeter im halben und 4 Quadratmeter unter einem Meter Höhe. Die anrechenbare Fläche beträgt 12 + 4 + 0 = 16 Quadratmeter. Eine zugehörige Terrasse mit 20 Quadratmetern liefert bei Viertelanrechnung weitere 5 Quadratmeter. Das ist ein Rechenbeispiel, kein konkretes Immobilienangebot.
Warum ein schöner Keller nicht automatisch Wohnfläche ist
Kellerräume, Heizungsräume und Garagen gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Ebenfalls ausgeschlossen sind Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen. Ein als Gästezimmer eingerichteter Hobbykeller wird deshalb nicht allein durch Möbel oder Heizung zu anrechenbarer Wohnfläche. § 2 Wohnflächenverordnung
Bei ausgebauten Räumen im Untergeschoss müssen Sie genauer hinsehen: Welche Nutzung ist genehmigt und welche Fläche wird in der Berechnung tatsächlich ausgewiesen? Lassen Sie Bauunterlagen und Berechnung zusammen prüfen. Für ein Kaufobjekt in Bockhorn oder Zetel gilt derselbe Grundsatz wie für ein Stadthaus in Wilhelmshaven. Die Bezeichnung im Inserat ersetzt den Nachweis nicht.
Ein zusätzlicher Abstellraum kann praktisch wertvoll sein. Führen Sie Nebenflächen beim Objektvergleich dennoch getrennt auf.
Was DIN 277 und WoFlV unterscheidet
DIN 277 behandelt die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau. Die Norm dient damit einem anderen Berechnungsrahmen als die Wohnflächenverordnung. Wenn Unterlagen DIN 277 nennen, fragen Sie nach der genauen Flächenart und lassen Sie erläutern, wie die beworbene Wohnfläche daraus abgeleitet wurde. Eine ausgewiesene Grundfläche ist nicht automatisch dieselbe Größe wie eine nach WoFlV berechnete Wohnfläche. DIN Media zur DIN 277
Die WoFlV schreibt ihren Anwendungsbereich insbesondere für Wohnflächenberechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz fest. Daraus folgt keine pauschale Aussage, dass bei jedem privaten Immobilienkauf zwingend nur diese Methode gilt. Entscheidend sind unter anderem die Vereinbarungen und die rechtliche Einordnung des Einzelfalls. § 1 Wohnflächenverordnung
Bitten Sie bei zwei Kaufobjekten um Berechnungen nach derselben Methode. Pauschale Umrechnungsfaktoren helfen wenig, denn die Unterschiede hängen vom tatsächlichen Grundriss ab.
So prüfen Sie die Angaben vor dem Kauf
Gleichen Sie die Raumliste mit den vorhandenen Räumen ab. Fehlt ein Anbau? Ist ein früherer Abstellraum inzwischen als Schlafzimmer dargestellt? Sind Terrasse und Dachgeschoss in der Summe nachvollziehbar? Markieren Sie jede offene Position direkt in einer Kopie des Grundrisses. Damit lässt sich ein gezielter Prüfauftrag formulieren.
Bei deutlichen Unterschieden lohnt sich ein professionelles Aufmaß durch eine entsprechend qualifizierte Person. Beauftragen Sie ausdrücklich die gewünschte Berechnungsmethode und die Prüfung der auffälligen Bereiche. Ein Lasermessgerät allein beantwortet weder die Frage nach der zulässigen Nutzung noch die nach dem richtigen Anrechnungsfaktor.
Nutzen Sie die geklärte Fläche anschließend für den Preisvergleich. Ein rechnerischer Quadratmeterpreis ist nur hilfreich, wenn die zugrunde gelegten Flächen vergleichbar sind. Grundstück, Zustand, Lage und Ausstattung bleiben eigene Wertfaktoren. Aus zehn fehlenden Quadratmetern folgt daher nicht automatisch ein proportionaler Preisnachlass.
Welche Bedeutung die Fläche im Kaufvertrag hat
Eine Exposéangabe wird nicht automatisch zur verbindlichen Beschaffenheitsvereinbarung. Der Bundesgerichtshof betont für Grundstückskäufe, dass vorvertragliche Beschreibungen dafür regelmäßig in der notariellen Urkunde Ausdruck finden müssen. Lassen Sie mit dem Notariat klären, wie eine für Ihre Entscheidung wesentliche Fläche samt Berechnungsmethode im Vertrag festgehalten werden soll. BGH V ZR 78/14
Das bedeutet nicht, dass falsche Werbung rechtlich folgenlos wäre. Öffentliche Angaben können nach § 434 BGB für die objektiven Anforderungen relevant sein; bewusst falsche Informationen können weitere Ansprüche auslösen. Vertragsinhalt, Haftungsausschlüsse und konkrete Umstände müssen zusammen betrachtet werden. Verlassen Sie sich beim Kauf deshalb nicht auf eine vermeintlich allgemeine Zehnprozentregel.
Checkliste für Ihre Wohnflächenprüfung
Wenn die Flächen geklärt sind, lassen sie sich bei der Immobilienbewertung in Friesland zusammen mit den weiteren Objekteigenschaften einordnen.
- Vollständige Berechnung mit Methode, Datum und Raumaufstellung anfordern.
- Dachschrägen, Terrasse, Wintergarten und Nebenräume einzeln nachvollziehen.
- Genehmigte Nutzung auffälliger Dach- und Kellerräume anhand der Unterlagen klären.
- Grundriss und tatsächlichen Bauzustand abgleichen und bei Bedarf neu aufmessen lassen.
- Wesentliche Flächenvereinbarungen mit dem Notariat vor der Beurkundung besprechen.
Häufige Fragen
Zählt eine Terrasse vollständig zur Wohnfläche?
Bei einer Berechnung nach WoFlV grundsätzlich nicht. Regelmäßig wird ein Viertel angerechnet, höchstens die Hälfte. Lassen Sie sich den im konkreten Objekt verwendeten Ansatz erläutern.
Ist ein beheizter Hobbykeller Wohnfläche?
Nicht allein wegen der Heizung. Entscheidend sind die Raumart, die baurechtlich zulässige Nutzung und die angewandte Berechnungsmethode. Prüfen Sie dazu die Bauunterlagen.
Muss jedes Haus nach WoFlV berechnet werden?
Nein, das lässt sich für jeden privaten Kauf nicht pauschal behaupten. Klären Sie die verwendete Methode und die vertragliche Bedeutung. Für einen Vergleich sollten beide Objekte auf derselben Grundlage betrachtet werden.
Was tun bei unterschiedlichen Quadratmeterangaben?
Lassen Sie zunächst klären, ob verschiedene Flächenbegriffe oder ein echter Fehler vorliegen. Veranlassen Sie bei Bedarf ein Aufmaß und besprechen Sie wesentliche Abweichungen vor der Unterschrift mit dem Notariat.
Sie vergleichen Häuser in Friesland, Varel oder Wilhelmshaven und möchten die Angaben besser einordnen? Arno Hasselder Immobilien hilft Ihnen, die verfügbaren Objektunterlagen zu strukturieren und die richtigen Fragen für Ihre Kaufentscheidung zu stellen. Nehmen Sie gern Kontakt auf. Persönliches Gespräch vereinbaren.