Ein Hausverkauf bedeutet nicht automatisch, dass die Baufinanzierung bereits abbezahlt sein muss. Grundsätzlich ist der Verkauf mit laufendem Darlehen problemlos möglich – allerdings kann die vorzeitige Ablösung zusätzliche Kosten verursachen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Restschuld, Zinssatz und verbleibender Zinsbindung können dabei schnell mehrere Tausend Euro zusammenkommen.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?
Ja. In den meisten Fällen ist zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Ein Käufer möchte die Immobilie üblicherweise lastenfrei übernehmen. Deshalb wird im Rahmen des Verkaufs geregelt, welcher Teil des Kaufpreises zur Ablösung des bestehenden Darlehens verwendet wird und unter welchen Voraussetzungen die Bank die Löschung ihrer Sicherheit ermöglicht.
Der Verkauf der als Kreditsicherheit dienenden Immobilie stellt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung dar; § 490 BGB sieht dafür unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht vor. Für den dadurch entstehenden Schaden kann die Bank allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Sinnvoll ist es deshalb, bereits vor der Vermarktung zu klären:
- Wie hoch ist die aktuelle Restschuld?
- Wie lange läuft die Sollzinsbindung noch?
- Wann wurde das Darlehen vollständig ausgezahlt?
- Welche Sondertilgungsrechte bestehen?
- Gibt es bereits ein kostenloses Kündigungsrecht?
- Wie hoch wäre eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung?
- Wird anschließend eine neue Immobilie gekauft – und könnte ein Pfandtausch sinnvoll sein?
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei einer Immobilienfinanzierung vereinbaren Bank und Kreditnehmer häufig einen festen Sollzinssatz für einen bestimmten Zeitraum – beispielsweise zehn, 15 oder 20 Jahre. Die Bank kalkuliert mit den Zinseinnahmen während dieser Zeit. Wird das Darlehen deutlich früher zurückgezahlt, können ihr diese zukünftigen Einnahmen teilweise entgehen.
Für diesen unmittelbar durch die vorzeitige Rückzahlung entstehenden Schaden kann die Bank bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie ist aber keine beliebige Strafgebühr für den Hausverkauf: Die Bank muss einen tatsächlich relevanten finanziellen Nachteil berechnen und dabei schadensmindernde Faktoren berücksichtigen.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Eine einfache pauschale Formel gibt es bei Immobilienkrediten nicht. Betrachtet wird vereinfacht, welche vereinbarten Zinszahlungen die Bank durch die vorzeitige Ablösung verliert und welche Erträge sie mit dem zurückgezahlten Geld stattdessen erzielen kann. In der Praxis kommen zwei Methoden infrage:
Aktiv-Passiv-Methode
Hier wird angenommen, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld am Kapitalmarkt wieder anlegt. Verglichen werden die Zinsen aus dem ursprünglichen Kredit mit den möglichen Erträgen aus einer Ersatzanlage; die Differenz ergibt den möglichen Zinsschaden.
Aktiv-Aktiv-Methode
Bei dieser Methode wird angenommen, dass die Bank das zurückgezahlte Kapital für ein neues Darlehen verwendet. Betrachtet wird, welche Zinserträge mit einer entsprechenden Neuvergabe erzielt werden könnten.
Beide Methoden sind anerkannt. In der Praxis wird häufig die Aktiv-Passiv-Methode verwendet.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe?
- Restschuld: Je höher der noch offene Kreditbetrag, desto größer kann der mögliche Zinsschaden sein.
- Verbleibende Zinsbindung: Je länger die Finanzierung noch laufen würde, desto mehr zukünftige Zinszahlungen stehen im Raum.
- Vereinbarter Kreditzins: Entscheidend ist, welchen Zins Sie für Ihre Finanzierung zahlen.
- Aktuelles Zinsniveau: Kann die Bank das Geld heute ähnlich gut wieder anlegen, fällt ihr Schaden geringer aus.
- Sondertilgungsrechte: Vertraglich mögliche Sondertilgungen müssen berücksichtigt werden – auch wenn Sie sie nie genutzt haben.
- Kündigungsrecht nach zehn Jahren: Es begrenzt den Zeitraum, für den die Bank überhaupt einen Schaden ansetzen kann.
Außerdem müssen nach der vorzeitigen Rückzahlung wegfallende Risiko- und Verwaltungskosten bei der Schadensermittlung berücksichtigt werden.
Beispiel: Hausverkauf in Friesland mit laufender Finanzierung
Ein Eigentümer im Landkreis Friesland möchte sein Einfamilienhaus verkaufen:
- Voraussichtlicher Verkaufspreis: 420.000 Euro
- Aktuelle Restschuld: 215.000 Euro
- Sollzins: 3,4 Prozent
- Zinsbindung: noch vier Jahre
- Sondertilgungsrecht: jährlich 5 Prozent
Die Bank kann nun nicht einfach vier Jahre Zinsen auf die Restschuld zusammenrechnen. Sie muss unter anderem berücksichtigen, welche Erträge mit dem zurückgezahlten Kapital erzielt werden können, welche vereinbarten Sondertilgungen möglich gewesen wären und welche Kosten durch die Beendigung des Kredits entfallen. Die genaue Höhe lässt sich deshalb erst mit den konkreten Darlehensdaten bestimmen.
Möglichkeit 1: Nach zehn Jahren ohne Entschädigung kündigen
Einer der wichtigsten Wege, eine Vorfälligkeitsentschädigung vollständig zu vermeiden, ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann der Kreditnehmer grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Besonders interessant ist das bei Finanzierungen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
Ein Beispiel: Der Darlehensvertrag wurde im April 2017 unterschrieben, die vollständige Summe aber erst am 15. September 2017 ausgezahlt. Für das Kündigungsrecht ist der vollständige Empfang entscheidend – die zehn Jahre sind damit am 15. September 2027 erreicht, anschließend läuft die sechsmonatige Kündigungsfrist.
Wer kurz vor diesem Zeitpunkt verkaufen möchte, sollte genau rechnen: Unter Umständen ist es wirtschaftlich sinnvoller, den Verkaufszeitpunkt etwas anzupassen, als wenige Monate vorher eine hohe Entschädigung zu zahlen. Wurde nach der vollständigen Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, kann sich der maßgebliche Ausgangspunkt allerdings verschieben.
Möglichkeit 2: Pfandtausch statt Kreditablösung
Sie verkaufen Ihr bisheriges Haus und kaufen gleichzeitig eine neue Immobilie? Dann muss der bestehende Kredit möglicherweise gar nicht beendet werden. Bei einem Pfandtausch beziehungsweise Sicherheitentausch wird die bisherige Immobilie als Kreditsicherheit durch eine andere Immobilie ersetzt; die Finanzierung läuft anschließend weiter.
Das kann besonders attraktiv sein, wenn:
- Ihr bestehender Kredit einen günstigen Zinssatz hat,
- noch mehrere Jahre Zinsbindung bestehen,
- Sie unmittelbar eine neue Immobilie erwerben und
- die neue Immobilie für die Bank eine mindestens gleichwertige Sicherheit bietet.
Die Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass bei mindestens gleichwertiger Ersatzsicherheit ein Pfandtausch möglich sein kann und der bestehende Vertrag dadurch fortgeführt wird. Verkaufen Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus für 450.000 Euro, auf dem noch ein Darlehen über 180.000 Euro mit 1,7 Prozent Sollzins und sechs Jahren Restbindung liegt, kann geprüft werden, ob die Bank die neue Immobilie als Ersatzsicherheit akzeptiert – das spart Vorfälligkeitskosten und erhält die günstigen Konditionen.
Die Frage nach einem Pfandtausch sollte möglichst vor Abschluss des neuen Kaufvertrags mit der Bank oder dem Finanzierungsberater besprochen werden.
Möglichkeit 3: Berechnung der Bank genau prüfen
Nur weil Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet hat, bedeutet das nicht automatisch, dass die Höhe korrekt ist. Besonders geprüft werden sollte:
- Wurden sämtliche Sondertilgungsrechte berücksichtigt?
- Wurde eine mögliche Erhöhung des Tilgungssatzes einbezogen?
- Wurde das Kündigungsrecht nach zehn Jahren korrekt berücksichtigt?
- Wurden entfallende Risiko- und Verwaltungskosten abgezogen?
- Ist die zugrunde gelegte Restlaufzeit korrekt?
- Sind alle Vertragsdaten richtig übernommen worden?
Die Verbraucherzentralen empfehlen ausdrücklich, entsprechende Berechnungen im Zweifel unabhängig überprüfen zu lassen. Gerade bei hohen Restschulden können schon kleinere Berechnungsunterschiede einen erheblichen Betrag ausmachen.
Möglichkeit 4: Fehler im Darlehensvertrag können den Anspruch ausschließen
Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen muss die Bank klar und verständlich über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung informieren. § 502 BGB geht noch weiter: Sind die Angaben zur Laufzeit des Vertrags, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, kann der Anspruch der Bank ausgeschlossen sein.
Diese Regelung ist insbesondere bei Immobiliardarlehensverträgen relevant, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden. Es lohnt sich daher, nicht nur die Ablöseberechnung, sondern auch den ursprünglichen Darlehensvertrag prüfen zu lassen.
Möglichkeit 5: Was hat es mit dem „Widerrufsjoker“ auf sich?
Verbraucher haben bei entsprechenden Darlehensverträgen ein Widerrufsrecht. Wurden die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen oder Widerrufshinweise nicht ordnungsgemäß erteilt, kann die Widerrufsfrist unter bestimmten Voraussetzungen nicht wie vorgesehen begonnen haben. Ein wirksamer Widerruf kann dann Auswirkungen auf die Beendigung des Darlehens und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung haben.
Der Widerrufsjoker ist allerdings keine Standardlösung, mit der sich jeder Immobilienkredit kostenlos beenden lässt. Die Rechtslage hängt stark vom Abschlussdatum, dem konkreten Vertrag, der verwendeten Widerrufsinformation und der aktuellen Rechtsprechung ab. Ein Widerruf sollte deshalb niemals allein aufgrund eines Musterschreibens aus dem Internet erklärt werden – und die Finanzierung der anschließenden Rückzahlung muss gesichert sein.
Erst verkaufen oder zuerst mit der Bank sprechen?
- Aktuelle Restschuld erfragen: Lassen Sie sich die noch offene Darlehenssumme mitteilen.
- Finanzierung überprüfen: Zinsbindung, Auszahlungsdatum, Sondertilgungsrechte und Kündigungsmöglichkeiten.
- Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lassen.
- Alternativen prüfen: Kommt das Zehn-Jahres-Kündigungsrecht infrage? Wäre ein Pfandtausch möglich?
- Immobilienwert ermitteln: Erst mit Restschuld und Marktwert lässt sich der Überschuss realistisch berechnen.
- Immobilie vermarkten: Verkauf, Finanzierung und Anschlussfinanzierung können dann aufeinander abgestimmt werden.
Verkaufspreis und Restschuld gemeinsam betrachten
Ein bewusst vereinfachtes Beispiel:
- Verkaufspreis: 420.000 Euro
- – Restschuld: 215.000 Euro
- – Vorfälligkeitsentschädigung: 8.000 Euro
- – weitere verkaufsbedingte Kosten: 7.000 Euro
- = verbleibender Betrag: 190.000 Euro
Besonders wenn mit dem Verkaufserlös anschließend Eigenkapital für eine neue Immobilie bereitgestellt werden soll, ist entscheidend, welcher Betrag nach Ablösung des bestehenden Darlehens tatsächlich zur Verfügung steht.
Muss die Vorfälligkeitsentschädigung immer bezahlt werden?
Nein. Sie kann entfallen oder vermeidbar sein, wenn:
- das Darlehen nach § 489 BGB ordentlich gekündigt werden kann,
- die Bank keinen relevanten Vorfälligkeitsschaden hat,
- gesetzlich erforderliche Angaben im Darlehensvertrag unzureichend sind,
- eine gleichwertige Immobilie als Sicherheit eingesetzt und die Finanzierung fortgeführt werden kann oder
- in besonderen Fällen ein wirksames Widerrufsrecht besteht.
Auch wenn eine Entschädigung grundsätzlich anfällt, kann ihre Höhe durch vertragliche Sondertilgungs- und Tilgungsänderungsrechte reduziert werden. Wer ein Haus mit laufendem Kredit verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur fragen „Was bekomme ich für meine Immobilie?“, sondern vor allem: „Was bleibt mir nach Ablösung meiner Finanzierung tatsächlich übrig?“