Die Finanzierung steht, die Immobilie ist gefunden, der Preis ist einig – jetzt fehlt nur noch der Notartermin? Tatsächlich ist die Unterschrift beim Notar zwar der entscheidende rechtliche Schritt, aber noch lange nicht das Ende des Kaufprozesses. Zwischen dem ersten Vertragsentwurf und der Eintragung im Grundbuch liegen mehrere wichtige Schritte.
Warum ist beim Immobilienkauf überhaupt ein Notar notwendig?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden – das schreibt § 311b BGB vor. Ein einfacher schriftlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer reicht nicht aus.
Der Notar vertritt dabei weder ausschließlich den Käufer noch den Verkäufer. Er ist unabhängiger und unparteiischer Träger eines öffentlichen Amtes und soll eine rechtlich sichere Vertragsgestaltung gewährleisten. Seine Aufgabe besteht unter anderem darin,
- den Kaufvertrag vorzubereiten,
- das Grundbuch einzusehen,
- die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung des Vertrags zu informieren,
- notwendige Genehmigungen einzuholen,
- die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu veranlassen,
- die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung zu überwachen und
- die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen.
Der Notar prüft jedoch nicht, ob der vereinbarte Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist oder ob die Immobilie bauliche Mängel hat. Besichtigung, Unterlagenprüfung und Finanzierung sollten deshalb vor der Beurkundung weitgehend geklärt sein.
Der Ablauf des Immobilienkaufs auf einen Blick
- Käufer und Verkäufer einigen sich über die wesentlichen Bedingungen.
- Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf.
- Die Parteien prüfen den Vertragsentwurf.
- Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
- Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen.
- Der Notar prüft die weiteren Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung.
- Der Käufer erhält die Fälligkeitsmitteilung.
- Der Kaufpreis wird bezahlt.
- Besitz und Schlüssel werden entsprechend der vertraglichen Regelung übergeben.
- Die Grunderwerbsteuer wird bezahlt.
- Der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Zwischen Notartermin und endgültiger Eigentumsumschreibung können deshalb durchaus mehrere Wochen liegen.
Schritt 1: Der Kaufvertragsentwurf
Sind sich Käufer und Verkäufer einig, erhält der Notar die notwendigen Angaben für die Erstellung des Kaufvertrags. Dazu gehören beispielsweise Namen und Anschriften der Vertragsparteien, Angaben zur Immobilie, Grundbuchdaten, der vereinbarte Kaufpreis, der gewünschte Übergabezeitpunkt, bestehende Belastungen, eventuell übernommene Rechte, Angaben zu vermieteten oder freien Immobilien, mitverkauftes Inventar und gegebenenfalls Informationen zur Finanzierung.
Der Vertragsentwurf sollte anschließend nicht nur überflogen werden. Gerade bei einem Immobilienkauf können einzelne Formulierungen erhebliche finanzielle oder rechtliche Auswirkungen haben.
Gilt immer eine 14-Tage-Frist vor dem Notartermin?
Nein – hier besteht ein häufiges Missverständnis. § 17 Abs. 2a BeurkG sieht bei bestimmten Verbraucherverträgen über Immobilien vor, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhalten soll, sich vorab mit dem Vertrag zu beschäftigen; der beabsichtigte Vertragstext soll ihm im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Typischer Anwendungsfall ist, dass ein privater Käufer als Verbraucher eine Immobilie von einem Unternehmer erwirbt.
Verkauft dagegen eine Privatperson ihr Einfamilienhaus an eine andere Privatperson, handelt es sich nicht automatisch um einen Verbrauchervertrag im Sinne dieser Vorschrift. Die bekannte Zwei-Wochen-Regelfrist gilt daher nicht pauschal für sämtliche Immobilienkaufverträge – und auch dort, wo sie anwendbar ist, handelt es sich um eine Regelfrist, deren Unterschreitung nur in begründeten Ausnahmefällen in Betracht kommt.
Was sollte im Immobilienkaufvertrag stehen?
Vertragsparteien
Käufer und Verkäufer werden eindeutig bezeichnet. Bei mehreren Käufern wird außerdem festgelegt, zu welchen Eigentumsanteilen die Immobilie erworben wird.
Genaue Bezeichnung der Immobilie
Der Kaufgegenstand muss anhand der Grundbuchdaten eindeutig bestimmbar sein. Bei Eigentumswohnungen gehören dazu regelmäßig zusätzlich das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Kaufpreis
Neben dem vereinbarten Kaufpreis regelt der Vertrag, wann und unter welchen Voraussetzungen er fällig wird.
Belastungen im Grundbuch
Im Grundbuch können Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte oder andere Dienstbarkeiten eingetragen sein. Der Notar prüft gemeinsam mit den Parteien, welche Rechte bestehen bleiben dürfen und welche im Zuge des Verkaufs gelöscht werden müssen.
Besitz, Nutzen und Lasten
Damit wird geregelt, ab welchem Zeitpunkt der Käufer die Immobilie tatsächlich nutzen darf und ab wann laufende Kosten und Verpflichtungen auf ihn übergehen. Dieser Zeitpunkt ist nicht zwangsläufig identisch mit dem späteren Eintrag als Eigentümer im Grundbuch.
Mängel und Haftung
Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel häufig weitgehend ausgeschlossen – vereinfacht das bekannte Prinzip „gekauft wie gesehen“. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass ein solcher Haftungsausschluss bei gebrauchten Immobilien üblich ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Verkäufer bekannte erhebliche Mängel verschweigen darf: Nach § 444 BGB kann er sich auf den Haftungsausschluss insbesondere dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.
Was gilt für Küche, Möbel und anderes Inventar?
Bleiben Einbauküche, Möbel, Gartengeräte oder andere bewegliche Gegenstände in der Immobilie, sollte eindeutig festgehalten werden, was davon mitverkauft wird – etwa die Einbauküche einschließlich Elektrogeräten, ein Gartenhaus, bestimmte Möbel oder Gartengeräte. Je genauer vereinbart wird, was im Haus verbleibt, desto geringer ist das Risiko späterer Missverständnisse. Bei wertvollerem Inventar kann außerdem eine gesonderte Kaufpreisaufteilung sinnvoll sein; die steuerliche Behandlung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Was passiert beim eigentlichen Notartermin?
Beim Beurkundungstermin wird der vollständige Kaufvertrag grundsätzlich vorgelesen. Dieses Verlesen ist kein überflüssiger Formalismus: Die Bundesnotarkammer bezeichnet es als wichtigen Bestandteil des Beurkundungsverfahrens, weil dadurch der gesamte Vertrag nochmals gemeinsam überprüft und Raum für Fragen und Änderungen geschaffen wird.
Während des Termins können Käufer und Verkäufer jederzeit Fragen stellen; unklare Formulierungen sollten vor der Unterschrift angesprochen werden. Auch Änderungen sind grundsätzlich noch möglich, solange beide Parteien einverstanden sind. Anschließend unterschreiben die Beteiligten – der Kaufvertrag ist damit geschlossen. Eigentümer ist der Käufer jetzt allerdings noch nicht.
Was ist die Auflassung?
Für die Übertragung des Eigentums reicht der Kaufvertrag allein nicht aus. Zusätzlich ist die Auflassung erforderlich – die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich insbesondere in §§ 873 und 925 BGB. Der eigentliche Eigentumswechsel erfolgt aber erst mit der späteren Eintragung des Käufers im Grundbuch.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung – häufig auch Eigentumsvormerkung genannt – gehört zu den wichtigsten Sicherungsmechanismen beim Immobilienkauf. Sie wird nach dem Notartermin zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen und „reserviert“ die Immobilie vereinfacht gesagt für ihn.
Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung: Spätere Verfügungen über das Grundstück können ihm gegenüber unwirksam sein, soweit sie seinen gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden. Ohne diese Sicherung könnte etwa das Risiko bestehen, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals belastet oder anderweitig über sie verfügt.
Wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?
Der Kaufpreis wird normalerweise nicht direkt beim Notartermin überwiesen – zunächst muss der Kauf rechtlich ausreichend abgesichert sein. Zu den typischen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit gehören insbesondere:
- die Eintragung der Auflassungsvormerkung,
- das Vorliegen notwendiger Genehmigungen,
- die Sicherstellung der Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen und
- gegebenenfalls die Klärung kommunaler Vorkaufsrechte.
Was ist die Fälligkeitsmitteilung?
Die Fälligkeitsmitteilung ist für den Käufer das entscheidende Signal: Jetzt kann beziehungsweise muss der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Bedingungen bezahlt werden. Die Bundesnotarkammer weist ausdrücklich darauf hin, dass der Käufer grundsätzlich erst nach Vorliegen dieser Mitteilung zahlen soll.
In der Mitteilung steht regelmäßig, an wen welche Beträge zu überweisen sind. Hat der Verkäufer noch einen laufenden Immobilienkredit, kann ein Teil des Kaufpreises direkt an dessen Bank gezahlt werden, damit die dort eingetragene Grundschuld abgelöst und anschließend gelöscht werden kann.
Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
Die Schlüsselübergabe ist für viele Käufer der emotional wichtigste Moment – rechtlich sollte sie allerdings nicht mit dem Eigentumsübergang verwechselt werden. Im Kaufvertrag wird geregelt, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen; häufig wird die Übergabe daran gekoppelt, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Bei der Übergabe empfiehlt sich ein schriftliches Übergabeprotokoll mit:
- Anzahl der übergebenen Schlüssel,
- Zählerständen für Strom, Gas und Wasser,
- Zustand der Immobilie,
- noch vorhandenem Inventar,
- übergebenen Dokumenten und
- erkennbaren Besonderheiten.
Wann wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?
Nach dem notariellen Kaufvertrag wird der Erwerb dem zuständigen Finanzamt gemeldet. Anschließend erhält der Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer; nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Der Käufer darf grundsätzlich erst dann als Eigentümer eingetragen werden, wenn diese vorliegt – das ergibt sich aus § 22 Grunderwerbsteuergesetz.
Wann bin ich wirklich Eigentümer der Immobilie?
Nicht mit der Unterschrift beim Notar. Nicht automatisch mit der Kaufpreiszahlung. Und auch nicht zwingend mit der Schlüsselübergabe. Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst, wenn er anstelle des Verkäufers als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung regelmäßig erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und die erforderlichen Unterlagen vorliegen – dazu gehört insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Nach der Eintragung erhalten die Beteiligten eine entsprechende Mitteilung.
Beispiel: Immobilienkauf in Friesland
Ein Paar kauft ein Einfamilienhaus im Landkreis Friesland für 375.000 Euro.
- 3. März – Einigung: Käufer und Verkäufer einigen sich über Kaufpreis und Übergabetermin.
- 6. März – Kaufvertragsentwurf: Der Notar verschickt den Entwurf, beide Seiten melden Änderungswünsche.
- 24. März – Notartermin: Der Vertrag wird vollständig verlesen und beurkundet.
- Anfang April – Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Sicherung des Käufers im Grundbuch.
- Ende April – Fälligkeitsmitteilung: Alle Voraussetzungen sind erfüllt, der Käufer überweist den Kaufpreis.
- Anfang Mai – Übergabe: Zählerstände werden notiert, sämtliche Schlüssel ausgehändigt.
- Danach – Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt die Umschreibung.
Typische Fehler rund um den Notartermin
- Finanzierung noch nicht endgültig geklärt: Der notarielle Kaufvertrag ist verbindlich – die Finanzierung sollte vorher abschließend stehen.
- Vertragsentwurf nicht vollständig gelesen: Besonders Übergabe, Mängelhaftung, Grundbuchbelastungen, Inventar und Zahlungsbedingungen verdienen Aufmerksamkeit.
- Mündliche Nebenabreden: Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass Nebenvereinbarungen außerhalb der notariellen Urkunde unwirksam sein und im schlimmsten Fall den gesamten Kaufvertrag gefährden können.
- Kaufpreis zu früh überwiesen: Entscheidend ist die Fälligkeitsmitteilung des Notars, nicht der Termin selbst.
- Übergabe nicht dokumentiert: Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit über Schlüssel, Zählerstände und Zustand.
Checkliste: Was sollte vor dem Notartermin geklärt sein?
- Finanzierung und Eigenkapital stehen fest.
- Kaufpreis und Zahlungsbedingungen sind geklärt.
- Der Kaufvertragsentwurf wurde vollständig gelesen.
- Grundbuch und vorhandene Belastungen wurden berücksichtigt.
- Offene Fragen wurden dem Notar mitgeteilt.
- Der Übergabetermin ist eindeutig geregelt.
- Bekannte Mängel und besondere Vereinbarungen sind dokumentiert.
- Mitverkauftes Inventar ist eindeutig bezeichnet.
- Die benötigten Unterlagen wurden geprüft.
- Die Kaufnebenkosten sind in der Finanzierung berücksichtigt.
Notartermin beim Immobilienkauf: Die wichtigste Regel
Der Notartermin ist der zentrale rechtliche Schritt beim Kauf einer Immobilie – der tatsächliche Eigentumswechsel erfolgt jedoch erst später. Für Käufer lässt sich der Ablauf auf vier Punkte reduzieren: Kaufvertrag unterschreiben → Kauf durch Vormerkung absichern → nach Fälligkeitsmitteilung bezahlen → Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wer diese Schritte kennt, versteht auch, warum zwischen der erfolgreichen Besichtigung und dem tatsächlichen Eigentumserwerb einige Zeit vergeht. Gerade vor dem Notartermin sollten Käufer weder Vertragsinhalte noch Finanzierung unter Zeitdruck entscheiden.